Le grand big bang fiscal de l’immobilier, par Sébastien Laye

Nous présentons aujourd'hui le deuxième chapitre d'un cycle rédigé par Sébastien Laye consacré à la politique immobilière d'Emmanuel Macron.

Au sein des multiples annonces fiscales – et de leur présentation parfois très parcellaire par les ministres- dans le cadre de la discussion de la loi de finances, il n’est pas évident pour l’investisseur moyen de comprendre immédiatement les tenants et aboutissants de ces réformes pour le secteur immobilier. Nous allons donc essayer de résumer ici les principales mesures fiscales  qui impacteront les propriétaires et investisseurs immobiliers.

La première a trait à l’ISF et sa disparition- ou plutôt mutation- en IFI. Les sociaux-libéraux de ce gouvernement s’en sont justifiés en déclarant qu’ils cesseraient de taxer à l’ISF les actions, l’investissement productif, sans taxer pour autant plus l’immobilier (les taux ne changent pas)….Il n’en est rien pour qui analyse dans le détail la future assiette de l’IFI.  Il faut d’abord se rappeler les aller et retour sur le projet au cours des derniers mois. Le gouvernement a en réalité réalisé au cours de l’été que l’administration fiscale ne collectait pas plus de 850 millions d’euros d’ISF par an au titre de l’immobilier, principalement par incapacité à collecter des informations précises sur la valorisation des biens. Si estimer des actions en Bourse est aisé, il n’en va pas de même pour une maison…Il a alors, en parfaite cohérence avec sa volonté de forcer l’épargne des français a sortir des placements immobiliers pour s’orienter vers les Start ups, décidé d’élargir l’assiette de l’IFI aux organismes de placements collectifs en immobilier : ce sont en réalité ces véhicules qui financent le secteur immobilier commercial. Ils achètent des bureaux, commerces ou hôtels, des actifs logistiques ou des parkings, et n’ont d’ailleurs strictement rien à voir avec l’immobilier ostentatoire que les macronistes pourfendaient. Ce sont les principaux véhicules de financement du secteur : les OPCI, les SCPI (ces dernières collectent en direct 8 milliards d’euros par an mais elles reçoivent aussi des sommes de l’assurance vie), et même les parts d’assurance vie investies en SCPI (une assurance vie moyenne en France est composée de dettes d’Etat, de monétaire et d’immobilier essentiellement). La réintégration de ces véhicules devrait améliorer le produit de l’IFI largement au-delà du milliard…mais incitera nombre de français à ne plus souscrire à ces organismes de placement. Or le secteur ne peut plus croitre si décollecte il y avait en 2018. Ce big bang fiscal pourrait entrainer un retournement du marché de l’immobilier commercial, particulièrement dans un contexte tendu de rendements faibles ou les signes de bulle se multiplient…Il est incohérent dans la mesure ou les actions des foncières par exemple elles seront exclues de l’IFI.. On signalera également que devant se contenter des seuls actifs immobiliers, l’administration fiscale, toujours à court de recettes, devrait se lancer dans une vaste mise à jour des valeurs de marché réelles des maisons de luxe : il est aisé de ce fait d’actualiser l’assiette imposable et de maximiser la recette, là ou par le passé le fisc se concentrait sur les portefeuilles d’actions.

La seconde réforme qui impactera l’immobilier est celle du PFU. De jour en jour on découvre que cette flat tax n’en est pas vraiment une : ainsi les revenus fonciers (loyers que vous percevez par exemple d’une résidence secondaire) ne seront pas concernés par le PFU (un propriétaire de résidences secondaires se retrouvera beaucoup plus taxé qu’un gros actionnaire d’une société cotée en bourse touchant des dividendes)…..L’intention du gouvernement est donc bien de détruire les possibilités de se constituer un complément de revenus via l’investissement locatif: malgré toutes ses dénégations et sa volonté de relancer la construction (simplification de divers dispositifs appréciables sur le long terme), l’impact de court terme sera un ralentissement des achats de résidences secondaires et même une vente de ce parc. De même une partie considérable des sommes de l’assurance vie étaient investies en immobilier et donc taxées à 23% : au-delà du problème de l’IFI, s’agissant de leur intégration au PFU, elles verront leur imposition augmenter à 30%....

Sébastien Laye, entrepreneur dans le domaine des services financiers et immobiliers, nous propose une série d’interventions sur le thème de l’immobilier en France et des dernières mesures dans ce domaine du gouvernement Philippe. Diplômé d’HEC, Sciences Po, licence de droit, DEA économie, Laye est régulièrement présent dans le débat public, à titre personnel ou pour le compte du think tank Thomas More. En plus de ses interventions sur les medias généralistes, il tient une chronique pour Boursorama TV deux fois par mois. Sébastien a financé pour plus de 200 millions de dollars de projets immobiliers aux USA au cours des dernières années et investit personnellement dans le secteur.

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