Une idéologie anti-immobilier qui nie le réel, par Sébastien Laye

Nous présentons aujourd'hui le premier chapitre d'un cycle rédigé par Sébastien Laye consacré à la politique immobilière d'Emmanuel Macron. 

Au cours des derniers mois, le nouveau pouvoir a fait feu de tout bois pour changer la donne du secteur immobilier et s’attaquer à ce qu’il dénonce comme une rente. Il convient dans un premier temps de préciser l’idéologie derrière ces mesures, directement issue de trois individus ayant influencé Macron : Jacques Attali, Jean Pisany Ferry et Yves Jacquin Depeyre. Il y a près de dix ans dans le texte final de sa Commission (dont l’inspecteur des finances Macron fut un des jeunes rapporteur), Jacques Attali proposait déjà de transformer l’ISF en impôt sur la fortune immobilière.  Plus récemment, Jean Pisany Ferry (futur grand architecte improvisé en Fevrier 2017 du programme Macron), alors directeur de France Stratégie, fait écho en 2016 aux thèses d’un auteur, Jacquin Depeyre, qui dans son ouvrage « La Réconciliation Fiscale », cible l’immobilier comme une rente qui stériliserait l’épargne française et priverait nos entreprises d’une manne de financement considérable. L’immobilier aggraverait les inégalités et surtout pourrait être taxé beaucoup plus, étant par définition immobile : le fisc trouvait là un capital qui ne pouvait s’enfuir a l’étranger comme nos riches entrepreneurs.

Cette vision superficielle (vieux rentiers immobiliers contre jeunes start uppers en manque de financement) fut reprise par Macron durant la campagne, le candidat oscillant entre des arguments incohérents et antinomiques sur le sujet, parlant tantôt de rente (une rente est orientée vers le passé et l’héritage) tantôt de spéculation (une anticipation au sens étymologique du terme).

Or nos intellectuels français font fi de deux considérations importantes sur l’économie française.

Le premier est que l’immobilier est un secteur a part entière, et en réalité une des locomotives de la croissance française. Il représente 10% de notre PIB, 15% de toutes nos entreprises (et une part considérable de nos TPEs), et la troisième source de création d’emplois en France. Il s’agit du secteur dont le multiplicateur d’investissement est le plus important : un euro investi dans le secteur génère 2.3 euros de PIB. Au-delà, l’Etat peut plus facilement que dans d’autres secteurs actionner ce levier multiplicateur, via la commande publique et le BTP. Le second élément- peut être encore plus crucial- nié par Macron et consorts est que l’immobilier est la classe d’actifs la plus prisée par les Français et déjà la plus taxée. Ce n’est pas un quelconque atavisme français – les Américains ou les Anglais investissent autant leur épargne dans le secteur que le Français moyen- qui fait que l’épargne de nos compatriotes est investie dans la pierre. Cette concentration s’explique par la bonne tenue de l’immobilier en France qui n’a pas connu de réelles corrections depuis le début des années 1990, là où la Bourse a connu deux chutes brutales en 2000 et 2008 (seuls 20% des ménages en France désormais possèdent des actions alors que 60% sont propriétaires) ; quant aux start ups si adorées de notre Président, les fonds de capital-risque les finançant affichent des TRI proches de zéro : le français moyen est donc parfaitement rationnel quand 1) il s’efforce d’être propriétaire du lieu où il vit dans un contexte de taux bas et de prêts a taux fixes en France 2) il place son épargne dans des produits de placement immobilier. Ces derniers sont les formes les plus populaires d’épargne en France : SCPI, OPCI, parts d’assurances vie allouées aux SCPI, résidences secondaires de rendement,…

Cette classe d’actifs est déjà, n’en déplaise au gouvernement, la classe la plus taxée : nous pourrions faire cet inventaire à la Prévert des impôts qui frappent l’immobilier en France : IR, taxe foncière, taxe d’habitation, ISF/IFI, taxes diverses sur la construction, TVA, imposition des plus-values,…

Sébastien Laye, entrepreneur dans le domaine des services financiers et immobiliers, nous propose une série d’interventions sur le thème de l’immobilier en France et des dernières mesures dans ce domaine du gouvernement Philippe. Diplômé d’HEC, Sciences Po, licence de droit, DEA économie, Laye est régulièrement présent dans le débat public, à titre personnel ou pour le compte du think tank Thomas More. En plus de ses interventions sur les medias généralistes, il tient une chronique pour Boursorama TV deux fois par mois. Sébastien a financé pour plus de 200 millions de dollars de projets immobiliers aux USA au cours des dernières années et investit personnellement dans le secteur.

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