La Cour des comptes propose de réduire la part des frais de notaires lors de l’achat d’un logement

La pénultième proposition du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) est de fluidifier le marché de l’immobilier tout en permettant une plus grande mobilité des ménages en réduisant les droits de mutation à titre onéreux. Ces droits font partie des frais de notaire. A défaut de réduire sa part, l’Etat préfère réduire celle des autres. La proposition devrait être bien accueillit par le secteur.  

La Fédération nationale de l’immobilier estime que depuis 2000, le parc immobilier en France s’est agrandi de 20% alors que les ventes ne progressaient que de 13%. D’après les notaires, il faudrait atteindre 930 000 ventes pour avoir un marché aussi dynamique qu’en 2006. Ce sont les mêmes qui affirmaient dans une note de conjoncture en juillet dernier que la barre des 900 000 avait été franchie.

Les frais de notaires sont dans le viseur

L’institution rattachée à la Cour des comptes estime qu’en réduisant d’un seul point les coûts de transaction, les taux de rotation des logements augmenteraient de 8%. Ainsi, trois pistes seraient privilégiées pour réduire les droits de mutation à titre onéreux ( DMTO ), constitutifs des frais de notaires. 

La première serait de différencier les droits exigibles pour l’achat de la résidence principale (via un abattement d’assiette ou taux adapté). 

En Italie, les ménages qui achètent leur résidence principale bénéficient d’un taux réduit (2 % au lieu de 9 %). En Belgique, ils bénéficient sous conditions d’un
abattement (175 000 € à Bruxelles et 15 000 € en Flandre). En Espagne, les Communautés autonomes peuvent appliquer des réductions de droit pour certaines acquisitions : en Aragon, les droits sont réduits de 12,5 % pour l’acquisition d’une résidence principale d’une valeur inférieure à 100 000 € par des personnes âgées de moins de 35 ans, ou de 50 % pour l’acquisition d’une résidence principale par une famille nombreuse (dans ce cas un taux réduit de 4 % est appliqué à Madrid, de 5 % en Catalogne). Au Royaume-Uni, si l’acquisition d’un bien aboutit à la possession simultanée de deux résidences, la seconde acquisition supporte une taxe additionnelle égale à 3 % du montant total. Au
Luxembourg, un crédit d’impôt (20 000 €, doublé pour un couple) a été
introduit sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les
personnes acquérant un immeuble à des fins de résidence principale.

Le CPO réfléchit aussi à introduire une forme de progressivité des droits en fonction de la valeur du logement. 

Ainsi au Royaume-Uni, les droits d’enregistrement sur l’immobilier à usage d’habitation ne sont pas dus si le prix est inférieur à un seuil de 125 000 livres ; lorsque le prix d’achat excède ce seuil, les droits sont appliqués sur l’intégralité du prix selon le barème (2 % à 12 %). En Belgique, un taux réduit de 5 % en région flamande et de 6 % en région wallonne s’applique en cas d’acquisition de biens ruraux ou d’habitations à faible revenu cadastral. Les collectivités locales bénéficiaires pourraient ainsi avoir la faculté de moduler, dans la limite du taux maximal actuel, les droits en fonction de la nature du bien.

Enfin, le Conseil pense aussi à transférer progressivement les DMTO sur la taxe foncière afin de conserver les ressources des collectivités territoriales. 

Un transfert partiel du rendement des DMTO (13 Md€ pour le total de l’impôt acquitté par les ménages et les entreprises) sur la taxe foncière (19 Md€ pour la part acquittée par les ménages) exigerait une hausse significative de taux d’imposition de la taxe foncière. France Stratégie a estimé qu’une augmentation du rendement de la TFPB de 30 % à 40% serait nécessaire pour absorber totalement la suppression des DMTO. Une telle évolution exigerait une approche graduelle, lissée au cours du temps. 

Plusieurs problématiques sont soulevées

Pour autant, ces possibles réformes soulèvent plusieurs problématiques que met en lumière le rapport du CPO. 

Bien que les réformes envisagées ici soient d’ampleur plus limitée, elles sont susceptibles de soulever des réserves de la part des ménages, qui n’avaient le sentiment de s’acquitter de l’impôt qu’au moment des cessions, en anticipant de pouvoir en répercuter l’incidence sur l’acheteur, à terme.

En outre, l’allègement des DMTO est problématique du point de vue
de la stabilité des ressources des collectivités territoriales, notamment des
départements, et pose la question de la répartition des ressources entre
l’État et les collectivités territoriales.

Quid des notaires ?

L’Etat, les collectivités territoriales puis les ménages, le rapport semble prendre en compte tous les griefs formulables par les acteurs concernés. Mais en réalité, il manque un acteur : le notariat. 

Clairement, il est question de limiter les frais de notaire, donc leurs revenus, sous couvert que ces frais sont seuls freins à la rotation immobilière. En somme, l’Etat proposerait de réduire la part de tous les autres acteurs pour se garder un plus gros morceau de gâteau. 

Si effectivement une telle solution était suivie, ce serait un coup dur porté à la profession alors qu’un tiers des transactions immobilières ne passeraient plus par les professionnels du secteur. 

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